A questão da incidência do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) sempre causou questionamentos administrativos e judiciais e, em um novo entendimento, o STF se manifestou sobre o assunto.

A controvérsia se dava em relação ao momento da incidência do imposto, tendo em vista que o ITBI é um tributo municipal, o que significa que existem muitas leis tratando sobre o assunto no Brasil.

Vamos entender melhor essa questão e o que esperar diante dessa nova decisão do STF.

Incidência do ITBI: entenda a decisão do STF

Primeiro, vamos compreender qual era o “problema” e o que levou o STF a formar um entendimento quanto ao momento da incidência do ITBI. É o seguinte:

O ITBI, como você deve saber, é um imposto que incide sobre a transferência de titularidade de um bem imóvel. Quem cobra esse imposto é o Município onde o este imóvel está localizado.

O que torna esse imposto exigível, ou seja, a obrigação de pagar esse imposto surge com a transmissão do bem imóvel, a qualquer título. É isso o que chamamos de fato gerador da obrigação tributária: um evento que determina a incidência do tributo, neste caso, o ITBI.

Isso significa que não importa se foi uma doação, venda ou acessão física – a transferência de titularidade é o fato gerador. Da mesma forma, a lei também fala sobre a sua incidência do ITBI sobre direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia (guarde essa informação).

Então, qual foi a questão discutida? O que “causou problema”?

Conforme depreendemos do Direito Civil e do Direito Tributário, o que transfere a titularidade de um bem imóvel é o seu registro no cartório. Este é o fato gerador, como já dissemos. É a partir desse momento que surge a obrigação de pagar o ITBI e este já é um entendimento pacificado nos tribunais.

Como mencionamos anteriormente, a lei também fala sobre a incidência do ITBI em cessão de direitos de bens imóveis. Entendeu o dilema?

Se o fato gerador do ITBI é a transferência da propriedade imobiliária, como poderia haver a sua incidência na cessão de direitos, que não transfere a propriedade?

Vamos entender isso na prática:

Vale a pena destacar dois cenários aqui para que possamos entender como isso acontece na prática e porque causa tanto problema.

De um lado, temos o cenário de transferência de imóvel entre duas pessoas (físicas ou jurídicas), uma compra e venda, por exemplo. Aqui, a transferência do imóvel é “direta”, sem intermediários. No momento do registro, surge a obrigação de pagar o tributo.

Noutro lado, visualize a situação de um financiamento, por exemplo. Existe um terceiro envolvido na equação – o vendedor passa a propriedade para o comprador que, por sua vez, cede os direitos reais do imóvel à financiadora.

Antes, te pedi para guardar a informação de que a lei dita que o ITBI incide sobre a transferência de bens reais, exceto os de garantia. É exatamente isso que o comprador faz ao passar os direitos reais para a financiadora, ele está dando uma garantia.

O que vinha ocorrendo era que a definição desse fato gerador “ficou confusa”, porque diversos municípios exigiam também o recolhimento do ITBI quando da cessão de direitos, como na alienação fiduciária, por exemplo.

Resumindo para ficar claro: se não houve alteração de titularidade do bem do imóvel, ou seja, se não houve registro do imóvel no nome do novo proprietário, não existe a obrigação de pagar o ITBI (não pense que isso quer dizer que “é só não transferir” para não pagar imposto – proteja a sua propriedade, o registro é essencial!).

Como o STF chegou a essa conclusão

Diante do que já comentamos, podemos entender que o STF determinou que a cessão de direitos possessórios não é um fato gerador do ITBI. Isso quer dizer que só a transferência da propriedade é tributável pelo ITBI.

O entendimento em relação ao momento dessa incidência – o registro – já era pacificado na maioria dos tribunais brasileiros e a questão discutida aqui envolve exatamente a cobrança do ITBI no caso de cessão de direitos de propriedade, apenas: não incide sobre cessão de direitos possessórios.

A tese fixada foi a seguinte, de autoria do Min. Luiz Fux:

“O fato gerador do imposto sobre transmissão intervivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.

O entendimento foi formulado em julgamento de recurso imposto pelo Município de São Paulo (ARE 1002666-65.2018.8.26.0053 SP), que visava a cobrança do ITBI também na quando da assinatura do contrato de compra e venda, o que foi afastado pelo Supremo Tribunal.

A questão também envolvia outros casos, como a alienação fiduciária, que foi o caso que comentamos em relação a cessão de garantia, as chamadas “operações triangulares”.

Dessa forma, o contribuinte não é obrigado a pagar o ITBI quando da cessão de direitos reais, exceto a propriedade. Ou seja, ele só é exigível quando do registro de transferência de propriedade do imóvel junto ao cartório de registro de imóveis, conforme as palavras do Ministro Francisco Falcão:

“O fato gerador do ITBI só se aperfeiçoa com o registro da transmissão do bem imóvel, incidindo, portanto, o tributo somente após o registro no Cartório de Imóveis, sendo descabida a exigência nos moldes da lei municipal 5.430/89”.

Da mesma forma, a Ministra Eliana Calmon manifestou entendimento de que não incide ITBI em “promessa de compra e venda”, uma vez que o contrato preliminar não significa a transferência da propriedade em si. Não é um contrato definitivo, dessa forma, não há como entender que o fato gerador – que é a transferência – tenha ocorrido e, por isso, não há que se falar incidência de ITBI sem o registro de nova propriedade.

Esperamos que a questão tenha ficado clara. Aproveite que está aqui e conheça mais do nosso blog e fique por dentro das principais notícias jurídicas. Se você precisa de mais informações ou precisa esclarecer alguma dúvida, não deixe de entrar em contato conosco!